TOP 5 고배당 리츠 ‘스타에스엠리츠’ 투자 검토
개요
리츠(REITs)에 투자하는 이유는 배당주에 투자하는 것과 마찬가지로 정기적금 투자 이상의 중위험 중수익을 추구하며, 시세차익을 얻기 보다는 배당으로 인한 현금흐름을 얻는 데 있다고 생각한다.
따라서 투자자는 리츠 투자에 있어 ① 시가배당률을 가장 우선적으로 고려하되 ② 이익의 안정성 또한 함께 고려해야 한다.
국내상장 리츠의 시가배당률을 계산해 보면, 과거 4년 평균 배당금과 현재 시가를 통해 계산한 시가배당률은 2024년 11월 13일 기준 스타에스엠리츠가 27.35%로 가장 높았다.
이를 토대로 이번 글에서는 특히 스타에스엠리츠의 ‘이익의 안정성’을 검토해보고자 한다.
지분구조
스타에스엠리츠는 모두투어가 대주주로 42.16%의 지분율을 가지고 있었지만, 2023년 중 지분을 모두 매각하고 2023년 11월 17일 (주)알136이 17.30%를 확보하면서 대주주가 되었다.
상대적으로 대주주의 지분율이 17.30%로 낮았던 상황이었음에도, 대주주인 (주)알136은 2024년 6월 28일 장내매도를 통해 지분을 처분하여 지분율은 11.17%로 낮아졌다.
대주주의 지분율이 낮을 뿐만 아니라, 심지어 대주주가 된 지 1년도 안된 상황에서 주식을 처분했다는 것은 투자자 입장에서 달가운 일은 아니다.
2대주주는 최기원 SK행복나눔재단 이사장이 설립한 ‘우리투자조합’으로 (주)알136과 마찬가지로 2024년 11월 17일 모두투어로부터 지분율 10.81%를 확보하였다가 2024년 4월 19일 230,000주를 장내 매도해 현재 지분율은 7.87%이다.
보유 부동산
스타에스엠리츠의 부동산은 동탄 및 독산에 있는 호텔 2동이며, 스타에스엠리츠의 매출액은 대부분 호텔 건물의 임대수입 및 객실판매에서 나온다.
2023년 12월 31일 기준 감정평가기관(대일감정원)에서 평가한 부동산의 가치는 각각 189억원, 403억원이다.
재무제표 등 보고서 분석
전년 동기 9.6억원의 당기순이익이 발생했었지만, 당3분기 누적 당기순손실은 무려 (-)24.9억원이나 된다.
영업활동으로 배당가능이익을 확보해 배당금을 지급하는 리츠회사에서 순손실이 발생했다는 것은 매우 큰 문제다.
뿐만 아니라 스타에스엠리츠의 3분기 보고서를 보다보니 특히 눈에 띄는 점이 있었다.
그것은 바로 대주주가 바뀐 이후 외부 투자가 증가했다는 점이다.
정기예금 등 단기금융상품을 처분하고 2024년 중 (주)한울소재과학, 마일스톤(주), (주)제이케이인프라, (주)나무이엔티 및 주식에 100억원 가까운 자금을 투자했다.
부동산에 투자해서 그로부터 발생하는 임대수익 등으로 배당을 지급하는 리츠의 설립목적에 맞지 않는 경영활동이다.
(주)한울소재과학은 시가총액이 757억원인 코스닥 상장기업으로 광전송장비를 연구개발 및 제조, 판매가 주 업종인 부동산업과는 상관없는 회사이다.
마일스톤(주)는 동일한 회사가 많아 어떤 업종의 회사인지 정확하지는 않고, DART에서 마일스톤으로 검색할 수 있는 유일한 회사는 마일스톤(주)가 아니라 (주)마일스톤이다.
이 회사의 2023년 감사보고서를 보면 주업종은 오피스텔 개발 및 분양사업의 유동화거래를 위해 설립된 특수목적회사로 단기대여금이 490억원, 단기차입금이 493억원인 ‘완전자본잠식’회사이다.
(주)제이케이인프라는 토공사업, 골재선별파쇄업, 골재회사로 2023년 기준 자산 12.8억원, 부채 12.9억원인 ‘완전자본잠식’회사이다.
(주)나무이앤티는 반도체 제조용 기계 제조업 회사로 2021년 이후 재무정보는 확인되지 않으며, 2021년 기준 매출액 1.5억원 자산 1.1억원 수준의 회사이다.
당기 영업실적이 안 좋은 것은 그럴 수 있다고 생각하지만, 부동산업과 관련이 없거나 부동산 업이라고 하더라도 자본잠식인 회사에 투자하는 것은 경영자의 ‘배임행위’가 아닐까라는 생각이 든다.
스타에스엠리츠 시세 바로가기
필자의 결론
- 스타에스엠리츠는 모두투어가 대주주로 42.16%의 지분율을 가지고 있었지만, 2023년 중 지분을 모두 매각하고 2023년 11월 17일 (주)알136이 17.30%를 확보하면서 대주주가 되었다.
- 상대적으로 대주주의 지분율이 17.30%로 낮았던 상황이었음에도, 대주주인 (주)알136은 2024년 6월 28일 장내매도를 통해 지분을 처분하여 지분율은 11.17%로 낮아졌다.
- 스타에스엠리츠의 부동산은 동탄 및 독산에 있는 호텔 2동이며, 스타에스엠리츠의 매출액은 대부분 호텔 건물의 임대수입 및 객실판매에서 나온다.
- 대주주의 지분율이 낮을 뿐만 아니라, 심지어 대주주가 된 지 1년도 안된 상황에서 주식을 처분했다는 것은 투자자 입장에서 달가운 일은 아니다.
- 전년 동기 9.6억원의 당기순이익이 발생했었지만, 당3분기 누적 당기순손실은 무려 (-)24.9억원이나 된다.
- 대주주가 바뀐 이후 외부 투자가 증가했다. 당기 영업실적이 안 좋은 것은 그럴 수 있다고 생각하지만, 부동산업과 관련이 없거나 부동산 업이라고 하더라도 자본잠식인 회사에 투자하는 것은 경영자의 ‘배임행위’가 아닐까라는 생각이 든다.
- 과거 배당금을 기준으로한 배당수익률은 매우 높게 나타나지만, ‘안정적인 배당수익을 얻을 수 있는가’의 측면에서는 적합하지 않은 투자 대상이라고 생각된다.
스타에스엠리츠에 대해서 좀 들었는데 이번 기회에 많이 공부가 됩니다.^*^
도움이 되셨다니 다행입니다. 댓글 감사합니다!