Home주식 투자배당주와 리츠TOP 5 고배당 리츠 ‘제이알글로벌리츠’ 투자 검토

TOP 5 고배당 리츠 ‘제이알글로벌리츠’ 투자 검토

TOP 5 고배당 리츠 ‘제이알글로벌리츠’ 투자 검토

개요

리츠(REITs)에 투자하는 이유는 배당주에 투자하는 것과 마찬가지로 정기적금 투자 이상의 중위험 중수익을 추구하며, 시세차익을 얻기 보다는 배당으로 인한 현금흐름을 얻는 데 있다.

따라서 투자자는 리츠 투자에 있어 ① 시가배당률을 가장 우선적으로 고려하되 ② 이익의 안정성 또한 함께 고려해야 한다.

국내 상장 리츠의 시가배당률을 계산해 보면, 과거 4년 평균 배당금을 현재 시가로 나눠 계산한 시가배당률은 2024년 11월 13일 기준 [제이알글로벌리츠]가 12.51%이었다.

고배당 리츠 배당율 순위
기준일: 2024월 11월 13일

[제이알글로벌리츠]의 배당수익률(시가배당률)은 과거 4년간 큰 변동없이 꾸준히 12~13% 수준에서 유지되었다.

이번 글에서는 [제이알글로벌리츠]의 지분구조, 보유 부동산, 감사보고서를 살펴보고 ‘이익의 안정성’에 대해 검토해보고자 한다.

지분구조

제이알글로벌리츠 반기보고서 (기준일:2024년 9월 30일)
출처: 반기보고서 (기준일:2024년 9월 30일)

[제이알글로벌리츠]의 최대주주는 미래에셋자산운용(주)로 지분율은 7.48%이며, 2대 주주는 지브이에이자산운용(주)5.53%이다.

최대주주의 지분율이 높은 편은 아니다.

2020년 8월 11일 Pre-IPO 투자로 KB증권(주)가 주식을 취득하여 지분율이 26.54%로 최대주주였지만 꾸준히 주식을 처분하여 최대주주가 변경되었다.

보유 부동산

① 파이낸스 타워(Finance Tower Complex): 벨기에 브뤼셀 소재

파이낸스 타워(Finance Tower Complex): 벨기에 브뤼셀 소재 제이알글로벌리츠
출처: 제이알글로벌리츠 홈페이지

[파이낸스 타워(Finance Tower Complex)]는 벨기에 연방정부, 금융회사가 밀집한 핵심오피스 지역인 브뤼셀 중심업무지구(CBD) 내 펜타곤(Pentagon) 지역에 위치하고 있다.

벨기에 연방정부 산하의 벨기에 건물관리청이 전체 면적에 대해 2034년말(2034.12.31)까지 중도해지 옵션 없이 임차 중에 있다.

파이낸스 타워의 임대료는 벨기에 건강지수(Health Index)를 적용하여 연간 임대료가 자동으로 조정된다.

소비자가 구입하는 상품과 서비스의 가격변동을 측정하기 위한 지표인 소비자물가지수에서
주류, 담배, 휘발유 등을 제외한 지표

벨기에 건강지수

벨기에 건강지수는 일종의 물가지수로 지난 15년(2009년~2023년)간 연평균 약 2.33% 상승하였다.

디플레이션(Deflation)만 없다면 임대료가 하락할 위험은 적은 편이다.

② 498 Seventh Avenue: 미국 뉴욕 소재

② 498 Seventh Avenue: 미국 뉴욕 소재 제이알글로벌리츠
출처: 제이알글로벌리츠 홈페이지

[498 Seventh Avenue]는 미국 뉴욕주 맨하튼(Manhattan) 지역에 위치하고 있으며, 총 연면적의 60.6%에 대하여 미국 최대 의료보건노동조합인 SEIU2050년까지 장기 임대차 계약이 체결되어 있다. 

상위 5개사가 전체 면적의 약 82%를 임차 중이며, 전체 자산은 동부의료보건노동조합(SEIU)을 포함한 총 14개사가 95.3% 임차하여 사용한다.

2024년 6월 기준 임대가능면적 기준 가중평균 잔여임대기간(WALE)은 약 20.1년이며, 미국 현지 공동투자자(498/7 Owners, LLC)와 공동투자파트너쉽(Joint Venture) 형태로 운영중에 있다.

재무제표 등 보고서 분석

제이알글로벌리츠 11기 반기보고서 영업손익
출처: 11기 반기보고서

[제이알글로벌리츠]의 회계기간은 6개월이다.

따라서 1월~3월 및 7월~9월 각 3개월의 영업실적 등을 공시하는 ‘반기보고서’와 1월~6월, 7월~12월 각 6개월에 대한 ‘사업보고서’를 공시한다.

11기 반기보고서(기준일자: 2024년 9월 30일)을 살펴보면 지배기업 소유주 지분 반기순이익93억원으로 전년 동기 대비 약 25% 감소하였다.

반기순이익의 감소는 영업비용의 증가가 원인이다.

제이알글로벌리츠 11기 반기보고서 영업비용
출처: 11기 반기보고서

영업비용 중 ‘세금과공과’ 금액이 전년 동기 대비 약 30억원 증가하였다.

손익의 악화는 정확히 세금과공과의 증가에서 발생한 것이다.

현재 공시된 보고서만 보고 더 자세한 내용을 살피기는 어렵지만, 법인세를 제외한 재산세 등의 세금이 세금과공과 계정으로 회계처리되는데 정산 성격의 세금과공과의 반영이 아닌가 추정이 된다.

일시적인 비용의 추가 인식으로 보면 손익의 악화가 고착화가 되었다고는 보기는 어렵다.

제이알글로벌리츠 시세 바로가기

배당금 정보

구분내용
배당주기1년에 2번
배당기준일6월 30일 / 12월 31일
배당지급일10월 / 4월
배당금 지급 주기

[제이알글로벌리츠]의 배당금은 1년에 2번 지급된다.

회계기간이 6월이고 주주총회결의 후 1개월 내 지급되기 때문에, 배당금은 10월과 4월에 지급된다.

배당기준일주당 배당금 지급액
2024년 6월195 원
2023년 12월195 원
2023년 6월190 원
2022년 12월190 원
과거 지급된 주당 배당금

직전 1년의 배당금은 주당 390원이며 이를 기준으로 한 2024년 12월 19일 주가 기준 배당수익률(시가배당률)은 13.3%이다.

필자의 결론


  • 투자자는 리츠 투자에 있어 ① 시가배당률을 가장 우선적으로 고려하되 ② 이익의 안정성 또한 함께 고려해야 한다.
  • 국내 상장 리츠의 시가배당률을 계산해 보면, 과거 4년 평균 배당금을 현재 시가로 나눠 계산한 시가배당률은 2024년 11월 13일 기준 [제이알글로벌리츠]가 12.51%이었다.
  • [제이알글로벌리츠]의 최대주주는 미래에셋자산운용(주)로 지분율은 7.48%이며, 2대 주주는 지브이에이자산운용(주)로 5.53%이다.
  • 보유 부동산은 파이낸스 타워(벨기에 브뤼셀 소재)와 498 Seventh Avenue(미국 뉴욕 소재)이다.
  • [제이알글로벌리츠]의 배당금은 1년에 2번 지급되며 직전 1년간 배당금은 390원(6개월간 195원)이다.
  • 배당금은 각각 10월과 4월에 지급된다.

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